Les SCPI : notre dossier
Alors que les rendements des fonds en euros garantis continuent de baisser, les épargnants français se tournent de plus en plus vers l'investissement immobilier. Mais l'amour de la pierre n'est pas accessible pou toute les bourses et la gestion locative en rebute plus d'un. C'est pourquoi l'investissement dans la "pierre papier" rencontre un franc succès ces dernières années.
L’investissement immobilier avec les SCPI, comment ça marche ?
Quand on souhaite investir dans l’immobilier, on peut choisir de le faire via la “pierre papier”. On parle alors de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). À ne pas confondre avec d’autres sigles proches comme FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) et SCI (Société Civile Immobilière). La SCPI est un type de placement immobilier qui consiste à acheter des parts d’une société qui s’occupe d’investir dans des immeubles (habitations, bureaux, commerces, entrepôts). La SCPI va être gérée par une société de gestion, agréée par l’AMF, qui va collecter l’épargne des particuliers, l’utiliser pour investir dans l’immobilier puis reverser des dividendes aux investisseurs. C’est elle qui va prendre en charge la gestion des biens immobiliers : trouver des locataires, collecter les loyers, faire des travaux et entretenir les locaux, gérer la comptabilité et les formalités fiscales, etc…
Ce type d’investissement permet de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement qu’à travers l’achat en direct d’un bien. Il est plus accessible, avec des tickets d’entrée autour de 1 500 € et s’adapte à votre situation financière (puisqu’il existe différentes façons de l’acquérir) et à vos besoins (car il peut vous apporter des revenus complémentaires, préparer votre retraite, transmettre votre patrimoine et/ou vous permettre de défiscaliser). Comparé à un placement comme le fonds en euros garantis, la SCPI apporte de meilleurs rendements, pas de garantie de capital, mais un sous-jacent, l’immobilier, considéré comme une valeur refuge.
Quelles sont les différentes formes de SCPI ?
Il est possible de trier les SCPI en 3 grandes catégories différentes :
- les SCPI de rendement : elles investissent en majorité dans de l’immobilier professionnel dans le but de proposer un rendement élevé sur la durée. C’est la catégorie de SCPI la plus importante proposée sur le marché
- les SCPI fiscales : les biens immobiliers dans lesquels la société investit sont choisis suivant des caractéristiques qui correspondent à différentes lois fiscales. Il s’agit des SCPI Pinel, Déficit foncier, ou Malraux
- les SCPI de capitalisation : elles sont principalement investies dans des appartements en loi 48 et dans l’immobilier en viager. L’objectif ici n’est pas de fournir un rendement élevé, mais plutôt une forte plus-value à la revente des parts. Il en existe peu à notre connaissance, nous pouvons citer la SCPI Pierre 48 de Paref Gestion.
Ensuite, on distingue les SCPI selon la forme de leur capital : il peut être fixe ou variable. Cela va avoir une incidence sur la liquidité (la possibilité de revendre ses parts). Dans le cadre d’une SCPi à capital variable, les demandes d’achats et de vente des parts se font en continu. Par contre, si la SCPI a un capital fixe, il n’est possible d’acheter ou de vendre ses parts qu’à des dates fixes.
Enfin, certaines SCPI se distinguent des autres par le choix d’investir sur une thématique en particulier. On les appelle alors SCPI spécialisées ou SCPI thématiques. Par exemple, la SCPI Primovie est spécialisée dans les établissements de santé, les crèches et ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). L’intérêt d‘une SCPI spécialisée réside dans le fait que le gérant va apporter un niveau d’expertise pointu dans la sélection des biens immobiliers et ainsi saisir de meilleures opportunités.
Comment souscrire à une SCPI ?
Il existe principalement 4 manières d’investir dans une SCPI:
- au comptant
- à crédit
- via l’assurance-vie
- via le démembrement
Si vous disposez d’une épargne disponible, vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI au comptant, c’est-à-dire sans recourir à l’emprunt. Vous pouvez alors choisir d’acheter des parts sur le marché primaire (sur lequel sont émises de nouvelles parts) ou sur le marché secondaire (sur lequel s’échangent des parts existantes). Cette solution vous permettra de vous constituer rapidement des revenus complémentaires.
Pourtant dans la plupart des cas (environ 60%), les achats de parts de SCPI se font via l’emprunt bancaire. Vous avez alors 2 choix :
- les banques généralistes (type BNP, HSBC, LCL…) qui en général vont financer l’achat de SCPI qu’elles proposent en interne, sur une durée n'excédant pas 15 ans
- les banques spécialisées (type Cetelem, BPI, Crédit foncier..) qui acceptent de financer l’achat de différentes SCPI sur des durées plus longues mais à des taux supérieurs.
Dans les 2 cas, il vous faudra être vigilant sur la durée proposée, les garanties demandées comme une caution ou le nantissement des parts (cela veut dire qu’elles seront bloquées pendant la durée du crédit afin de permettre à la banque de les récupérer en cas de défaut) ainsi que sur l’existence de pénalités de remboursement anticipé. Enfin, sachez que vous n’avez pas l’obligation légale de souscrire une assurance de prêt dans la même banque qui vous propose le prêt, même si cela peut aider dans les négociations à obtenir de meilleures conditions. La solution de l’achat de parts SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine de manière plus accessible que via l’investissement immobilier en direct.
Il existe un autre moyen d’acquérir des parts de SCPI qui rencontre un grand succès auprès des particuliers français, et on le comprend au vu de ses nombreux avantages, notamment fiscaux. C’est à travers l’assurance-vie. Petit rappel, un contrat d’assurance vie est un support de placement dans lequel vous pouvez investir sur plusieurs fonds dont le niveau de risque est différent (allant du fonds en euros à capital garanti aux unités de comptes sur des marchés actions de pays émergents). Il est maintenant possible depuis quelques années d’intégrer dans votre contrat d’assurance-vie des parts de SCPI, dites SCPI assurance vie. Quand vous décidez d'investir dans des parts de SCPI au sein de votre contrat d’assurance-vie, les dividendes versés par la SCPI vont être capitalisés et non distribués. En fonction de votre compagnie d’assurances, vous aurez alors la possibilité d’utiliser ces revenus pour racheter des parts supplémentaires ou effectuer des arbitrages vers d’autres supports types fonds en euros ou unités de compte.
Avec le démembrement, la SCPI devient une solution avantageuse pour transmettre votre patrimoine à vos enfants, grâce à la donation de la nue-propriété. Cela consiste à acheter des parts de SCPI, procéder au démembrement pour garder l’usufruit (c’est-à-dire percevoir les revenus de la SCPI) tout en donnant la nue-propriété à vos enfants. Ils pourront ainsi récupérer la pleine propriété des parts à votre décès sans devoir s’acquitter de frais supplémentaires (hormis les droits de donations). Si vous avez plusieurs enfants, la transmission est facilitée par la divisibilité des parts. En plus, quand vous choisissez le démembrement de propriété lors de votre acquisition de parts de SCPI, vous bénéficiez d’une décote à l’achat.
Savoir quand et comment revendre ses parts
Les SCPI ne sont pas des produits cotés en bourse et donc leur liquidité, la facilité avec laquelle on peut les acheter et les revendre, est inférieure comparée à celle d’autres produits financiers. Les conditions de prix et de délai vont dépendre de l’évolution de 2 marchés : celui de l’immobilier et celui des parts de SCPI. Enfin, un élément très important à prendre en compte va être la forme juridique de la SCPI : si son capital est fixe ou variable. Quand vous souhaitez acheter des parts d’une SCPI, si celle-ci dispose d’un capital variable, il est possible en théorie de le faire à tout moment. C’est la société de gestion de la SCPI qui va fixer le prix, la valeur de souscription et les frais. Si la SCPI a un capital fixe, il est possible d’acheter des parts lors de sa création puis lors d'augmentations de capital qui sont fixées à l’avance.
Si vous détenez des parts de SCPI à capital variable et que vous souhaitez les revendre, vous pouvez demander à la société de gestion ce qui s’appelle un “retrait compensé” s’il y a des acheteurs en face qui sont prêts à les reprendre. Vous pouvez également revendre vos parts directement à un particulier, sur le marché dit “secondaire”. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, vous allez transmettre à la société de gestion un ordre de vente en précisant le montant plancher de cession que vous acceptez. Cet ordre sera confronté de manière transparente avec les ordres d’achat, ce qui déterminera le prix de cession.
Finalement, c’est la réputation et le dynamisme de la société de gestion dans l’animation du marché secondaire des parts de SCPI qui garantira la liquidité des parts. Nous reviendrons ultérieurement plus en détail sur la liquidité des parts de SCPI dans des articles spécifiques au sein de ce dossier.
Les avantages et inconvénients des SCPI
La SCPI n’est pas un placement boursier et présente donc une liquidité plus faible comparée à d’autres actifs financiers. Il peut donc s’avérer plus difficile que prévu de revendre ses parts de SCPI. Sachant que la conjoncture immobilière et la situation du marché de parts de SCPI peuvent faire varier les conditions de vente. Comme tout placement immobilier, il faut le rappeler, l’investissement via des parts de SCPI comporte des risques tels que la perte en capital et le non-paiement des loyers. Il peut être plus difficile d’obtenir un crédit pour souscrire à une SCPI que pour financer un autre investissement. En effet, les banques ont tendance, à tort, à considérer les SCPI comme des produits financiers à proprement parlé, comportant donc un risque supérieur, car soumis à des fluctuations. Pourtant, la SCPI est un investissement immobilier via une société qui n’est pas cotée en bourse. La SCPI n’est jamais liée aux fluctuations des marchés boursiers ou à d’autres produits financiers. Par contre, là ou les banques ont raison d’être exigeantes, c’est parce qu’il est impossible d’hypothéquer des parts de SCPI, contrairement à un investissement immobilier en direct. C’est pour cela que les montants de prêts possibles risquent d’être plus faibles.
Ces risques et inconvénients sont atténués par les nombreux avantages que comportent ce type d’investissement immobilier. En effet, la SCPI présente l’avantage de mutualiser le risque sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. Le parc immobilier géré par une SCPI est en général réparti entre plusieurs grandes villes françaises et parfois européennes. Comme nous l’avons vu, la société de gestion s’occupe de tout le processus d’investissement, de la gestion locative et de l’administratif. C’est un gain de temps et en sérénité qui sont ainsi apportés au particulier qui n’a pas à se charger lui-même de toutes ces démarches, comme c’est souvent le cas lors d’un investissement immobilier en direct. Ce placement présente également l’avantage d’être accessible, car le montant minimum d’investissement est d’environ 1 500 €, avec la possibilité d’investir à crédit ou via un contrat d’assurance-vie.
Quelle SCPI choisir en 2017 ?
Quels sont les critères que l’on doit absolument surveiller au moment de choisir une SCPI ?
Si la SCPI existe déjà depuis quelques années, il est intéressant de demander à la société de gestion l’historique des revenus distribués ainsi que l’évolution du patrimoine. Cela vous permettra de vérifier si le taux de rendement évolue bien en parallèle avec le prix de la part, l’objectif étant d’éviter de se retrouver avec un rendement en baisse et un prix de la part en hausse. Autre indicateur pour mesurer la régularité des revenus : le report à nouveau. C’est une enveloppe de sécurité que la SCPI met de côté pour faire face aux imprévus comme la vacance locative ou la baisse des loyers et cela lui permet de maintenir le niveau de rendement au fil du temps. Il faut privilégier les SCPI dont le report à nouveau est stable ou en augmentation, car cela sécurise les revenus futurs.
Afin de comparer facilement la valeur réelle d’une SCPI et le montant de sa capitalisation, il faut regarder la Valeur de Réalisation. C’est un calcul effectué chaque année par un expert immobilier indépendant qui établit de manière objective une estimation de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.
Pour s’assurer de la rentabilité d’un investissement en SCPI, il faut bien entendu analyser le niveau des frais prélevés par la société de gestion. Il en existe 3 différents : les frais de souscription, de gestion et de cession. Les frais de souscription sont en général inclus dans le prix des parts et varient entre 8 et 10 %. Les frais de gestion varient quant à eux entre 0,6 % et 1 % par an, le dividende versé étant affiché net de ces frais. Il n’existe en général pas de frais de cession, les frais étant à la charge de l’acheteur.
Qui commercialise des SCPI et qui les gère ?
Cela fait environ 40 ans que le marché des SCPI existe et que différents acteurs gèrent et commercialisent ce type de placement immobilier. On trouve les spécialistes d’un côté (comme Sofidy, Perial ou UFFI) et les filiales bancaires (comme Ciloger, BNP REIM ou HSBC). Parmi les SCPI les plus réputées du marché, on trouve entre autres : Primovie, Primopierre, Immorente, Corum. Nous vous proposerons bientôt des sélections plus poussées pour vous permettre de choisir plus facilement celle qui vous correspond le mieux.
Il vaut mieux privilégier le conseil indépendant et objectif pour choisir une SCPI adaptée à votre profil et à vos objectifs. Car souvent, ce sont les mêmes acteurs qui créent et commercialisent les SCPI donc ils manquent parfois d'objectivité dans leurs conseils et auront tendance à pousser à la vente de leurs “produits maison”.