Le calcul de la plus value d'une SCI
Finance Dir - Le 18 janv. 2021 à 22:22
Mise à jour : Le 18 janv. 2021 à 22:23
Les sociétés civiles immobilières sont spécialement créées pour l'obtention d'un bien immobilier quelle que soit sa nature. Lors de la vente de ce bien, si le prix de cette transaction est supérieur à celui de l'achat, une plus-value immobilière est alors réalisée. Qu'est ce qu'une plus-value immobilière dans la SCI ? Comment calculer sa valeur ? Peut-on en être exonéré ? C'est ce que nous vous expliquons dans notre article.
Qu'est-ce que la plus-value d'une SCI ?
Lors de la vente d'un bien immobilier faisant partie d'une SCI, la différence entre le prix de cette vente et la valeur déclarée lors de l'achat de ce même bien est appelée la plus-value immobilière. Cette dernière peut être calculée selon une règle simple et doit être déclarée aux impôts.
Comment calculer la plus-value immobilière d'une SCI ?
Quand les associés d'une SCI décident de la vente d'un immeuble, la plus-value de la vente sera soumise à l'impôt sur le revenu sauf dans certains cas particuliers, où il est possible d'en être exonéré. Les deux paramètres principaux qui entrent en jeu pour le calcul de cette plus-value sont
- le prix de vente de l'immeuble : c'est le prix fixé après entente avec l'acheteur et qui sera déclaré aux impôts et dans les rapports de vente ;
- le prix d'achat : c'est le montant payé pour l'acquisition de l'immeuble qui a été déversé par la SCI qui le possède. Il est facile à déterminer en se basant sur les comptes rendus de la société immobilière et l'acte d'achat.
Modèle de calcul de la plus-value
Dans le cas d'un immeuble dont la valeur d'achat était de 100 000 euros et si l'associé M détient 60 % des parts de la SCI et l'associé T en détient 40 %. La SCI a le droit de réaliser des travaux pour la rénovation et l'amélioration de l'immeuble. Ceux-ci ont coûte 50 000 euros à la société.
Quand les associés de la SCI décident de la vente de l'immeuble pour 200 000 euros, la plus-value est calculée comme suit : 200 000 - (100 000 + (100 000 x 7,5 %) + 50 000) = 42 500 euros. L'imposition à la plus-value sur les associés est calculée selon les parts qu'ils détiennent. M se voit imposé sur 42 500 x 60 % = 25 500 euros et T est imposé sur 42 500 x 40 % = 17 000 euros.
L'imposition de la plus-value dans une SCI
La SCI est une des sociétés qui possèdent une personnalité fiscale. C'est à dire que la plus-value n'est pas imposée directement par les associés, mais se fait au niveau de la société elle-même. Il est possible de déclarer la somme de la plus-value aux associés si ceux-ci désirent la consulter.
La société n'est pas obligée de fournir une totale transparence concernant la plus-value contrairement à l'impôt sur le revenu. Lors de l'assemblée générale, les associés ont la possibilité de procéder à la distribution des dividendes. Ces derniers subissent une impositions dès leur distribution. C'est en quelque sorte une imposition sur la plus-value indirecte.
L'exonération de la plus-value dans la SCI
Comme mentionné plus haut, il est possible dans certains cas d'être totalement exonéré de l'imposition sur la plus-value si on est associé. Pour cela, il faut remplir les conditions suivantes :
- Si le prix de vente du bien immobilier ne dépasse pas les 15 000 euros ;
- Dans le cas où la SCI utilise le montant généré par la vente pour la création de logements sociaux ;
- Si l'immeuble est à la disposition gratuite d'un associé de la SCI à titre de résidence principale et que celle-ci procède à sa vente.
