Investir dans des locaux commerciaux : les clés à connaître
Finance Dir - Le 2 avr. 2020 à 22:34
Mise à jour : Le 11 oct. 2022 à 15:44
Lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier, les locaux commerciaux offrent une bonne opportunité. En effet, le rendement est attractif, le bail est de longue durée et le contrat de location est plus flexible. Avant de se lancer, il convient de connaître les bases de ce type d’investissement, voici donc les clés à connaître.
Les éléments principaux du bail commercial
Avant tout, il convient de savoir qu'un bail commercial a une durée de 9 ans minimum. Cette mesure permet au locataire de développer son activité professionnelle dans les meilleures conditions possibles. Par ailleurs, dans le cas où le bailleur ne souhaite pas prolonger le contrat, il devra verser une indemnité d'éviction au locataire.
Le loyer est fixé librement entre les deux parties et il peut être révisé tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'ICC, l'ILC et l'ILAT. Le locataire est parfois amené à payer un « pas-de-porte » ou droit d'entrée, selon le montant convenu avec le bailleur. Cette somme est considérée comme un supplément de loyer et n'est pas remboursable comme une caution.
En tant que propriétaire, il est indispensable de s'assurer que le local soit affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle avant toute signature de contrat. De plus, il vaut vérifier que les locaux soit propices à l'activité du locataire.
Il existe des baux dits « précaires ». Ce sont des contrats à courte durée (3 ans). Néanmoins, il n'est pas possible de négocier une sortie anticipée et le locataire doit payer ses loyers jusqu'à la fin du contrat, même s'il a quitté les lieux.
Trouver des locataires
Pour rentabiliser son investissement, il est nécessaire de trouver des locataires. Pour cela, plusieurs moyens s'offrent à vous :
- s'inscrire sur des plateformes de recherche de bureau comme Bureau À Partager où les personnes qui recherchent des bureaux peuvent trouver des locaux en fonction de leur localisation
- déposer une annonce à la chambre des métiers pour toucher les entreprises inscrites au registre du commerce, tout en précisant le type de locataire souhaité et les secteurs compatibles avec les locaux
- se renseigner auprès des agences immobilières pour booster le processus de location, surtout si vous débutez dans l'investissement locatif, néanmoins, cela représente un investissement supplémentaire
Quelle est la durée du préavis ?
A la base, le préavis dure 6 mois. Ainsi, avant le terme du contrat ou avant la fin d'une période triennale, le locataire doit prévenir le bailleur de son départ soit par lettre recommandée soit par acte d'huissier. Dans le cas où le départ se déroule suite à un prolongement tacite du contrat, l'acte d'huissier est obligatoire. Parfois, les deux parties s’accordent sur un délai de préavis plus long.
Peut-on résilier le contrat avant la fin du bail ?
Si le locataire souhaite partir avant la fin du contrat ou d'une période triennale, il doit s'accorder avec le bailleur. Par ailleurs, il peut proposer de rechercher un successeur ou négocier une sortie anticipée.
Dans le cas où c'est le bailleur qui souhaite mettre un terme au contrat, les conditions sont les mêmes. Il doit donc respecter le préavis de six mois avant la date de résiliation ou la fin de la période triennale. En revanche, il est obligé d'envoyer un acte d'huissier pour faire part de son souhait de résilier le contrat.
Rentabiliser son investissement
Pour rentabiliser votre investissement, il convient de fixer un loyer attractif pour les locataires mais qui vous laisser assez de marge pour être gagnant. Pour fixer le montant du loyer, faites une petite étude de marché en fonction de votre localisation, de la superficie, des équipements, etc. Il est aussi obligatoire de respecter les plafonds selon les valeurs de l'INSEE (ICC, ILC, ILAT).
