Location meublée non professionnelle
Finance Dir - Le 15 nov. 2016 à 23:33
Mise à jour : Le 12 oct. 2022 à 06:43
Si vous êtes un particulier et que vous louez des logements meublés, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui peut vous offrir des avantages, pouvant faire baisser considérablement votre facture fiscale.
Pour savoir si l’on peut être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, il faut d’abord connaitre les critères qui feraient de vous un loueur de meublé professionnel. Ces derniers doivent impérativement répondre à trois critères précis et cumulatifs :
- Au minimum, un membre du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
- Les recettes annuelles tirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros TTC par an ;
- Ces recettes de location doivent excéder les revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.
Par opposition, si vous ne remplissez pas, ne serait-ce qu’une de ces trois conditions, vous êtes alors considéré comme un loueur de meublé non-professionnel.
Un statut offrant des avantages fiscaux
Il faut savoir que deux régimes d’imposition distincts sont possibles pour les revenus tirés d’une location meublée non-professionnelle : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les régimes se fait automatiquement en fonction de l’importance des revenus annuels : si les revenus de la location meublée non-professionnelle sont inférieurs à 32 900 euros, c’est le régime micro-BIC qui s’applique, en sachant qu’il est possible de bénéficier du second régime. En revanche, si le revenu total dépasse les 32 900 euros, le régime réel est de mise.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, il est nécessaire d’inscrire le montant des recettes perçues dans l’année, à savoir l’addition des loyers et des charges, dans la catégorie des BIC sur la déclaration de revenus. Pour calculer ce revenu net imposable, on applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50 %. Cependant, aucune charge n’est déductible, donc si les charges déductibles dépassent le montant de l’abattement forfaitaire, le contribuable a intérêt à choisir l’imposition au réel et non au régime micro-BIC. Pour cela, il faut choisir avant le 1er février de l’année concernée, en sachant que l’option est choisie pour 2 ans, et est ensuite reconduite si aucune déclaration n'intervient pour modifier cet accord tacite.
Si le contribuable touche des recettes supérieures à 32 900 euros, il doit alors obligatoirement déclarer ses revenus de location meublée non-professionnel au réel, ce qui implique une comptabilité claire, et de remplir la déclaration fiscale n°2033. Il est alors, dans ce cas, possible de soustraire de la somme des loyers et charges perçue dans l’année :
- Les frais de notaire,
- L’amortissement de l’achat du bien,
- Les intérêts d’emprunt,
- L’amortissement des travaux d’amélioration et du mobilier
- Les petits travaux et réparations,
- La taxe d’habitation
- Les assurances.
Une fois toutes ces sommes déduites, on obtient le résultat des bénéfices s’il est positif, ou du déficit s’il est négatif. En cas de bénéfice pour votre LMNP, le résultat est ajouté aux autres revenus imposables pour être également imposé. En revanche, en cas de déficit, ce dernier est rapporté sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans.
