Loi Duflot : le dispositif
Cyril K - Le 8 déc. 2016 à 23:29
Mise à jour : Le 13 avr. 2017 à 14:21
C’est le 18 janvier 2013 qu’entre en vigueur la loi Duflot. Cette dernière succède à la loi Scellier en y proposant quelques évolutions. Elle sera cependant remplacée par la loi Pinel dès septembre 2014.
Cette nouvelle conserve le principe de base la loi Scellier : les investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le louer peuvent bénéficier d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôts. Dans cette nouvelle loi, la réduction d’impôts s’étale sur 9 ans, et est à hauteur de 18 % du prix de revient du bien immobilier en question. Dans le prix de revient sont inclus le coût du bien en lui-même ainsi que les frais annexes comme par exemple les frais de notaire ou les honoraires d’agence.
A noter que cette diminution est effective l’année précédant l’investissement. De ce fait, il est conseillé d’investir en fin d’année afin que l’acheteur puisse bénéficier de l’allégement fiscal dès le début d’année suivante.
LOI DUFLOT : DES CONDITIONS D’ACHATS STRICTeS
Les logements concernés par l’allégement fiscal de la loi Duflot sont des logements neufs, achetés durant la durée d’application de la loi, que l’on peut détailler en 6 catégories distinctes :
- Les logements neufs.
- Les logements achetés non terminés mais qui seront rapidement achevés.
- Les logements que le propriétaire a directement fait construire.
- Les logements que le propriétaire achète et sur lesquels il réalise les travaux nécessaires dans les buts de respecter les règles et les normes légales en vigueur, ou encore pour obtenir des performances énergétiques et/ou techniques d’un logement neuf.
- Les logements construits dans des locaux qui n’avaient pas la vocation habitable auparavant.
- Des logements rénovés, utilisés et achetés dans l’optique d’une transformation en logement neuf.
Ces logements doivent également respecter la réglementation thermique (RT 2012) ou, sinon, avoir au minimum le label Bâtiments basses consommation (BBC) 2005. Des normes encore plus rigoureuses quand il s’agit de logements apparus suite à des rénovations. En effet, ces logements précis doivent avoir au minimum soit le label Haute Performance énergétique rénovation (HPE) 2009 ou le label BBC rénovation 2009. Ainsi, les anciens logements ou locaux rénovés sont plus respectueux de l’environnement, notion chère aux yeux de Cécile Duflot, à l’origine de cette loi. A noter que les logements dits Duflot doivent être achevés dans les 30 mois précédant la déclaration d’ouverture de chantier en ce qui concerne les logements achetés en vue d’un futur achèvement.
Les logements doivent également être situés géographiquement dans une zone précise. Cette politique de zonage est le principal point d’évolution de cette loi par rapport à la loi Scellier qui régissait ce secteur auparavant. Une politique plus stricte qui cependant correspond mieux aux différents besoins de logement de la population française.
Il faut également noter que l’allégement fiscal d la loi Duflot est plafonné à un prix d’investissement de 5 500 euros par mètre carré. Il n’est cependant pas interdit d’investir dans des prix plus élevés, mais la dévaluation ne s’appliquera alors que sur le montant plafonné. La surface totale est également un critère. La surface habitable, majorée de la moitié de celle des annexes, ne doit pas être inférieure à 8 mètres carrés par logement, n’incluant pas les emplacements de stationnement.
Autre évolution de cette nouvelle loi par rapport à l’ancienne, dorénavant un investisseur peut bénéficier de deux investissements Duflot par an et par loyer fiscal, contre un seul auparavant. En revanche, la limite reste de 300 000 euros pour chaque investissement. Si ce dernier est supérieur, alors seuls les fameux 300 000 euros seront pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.
DES CONDITIONS DE LOCATION PRÉCISES AVEC LA LOI DUFLOT
L’investisseur bénéficiant du dispositif Duflot s’engage alors à louer son bien non-meublé, pour un usage d’habitation principale du locataire, pour une durée étant minimum de 108 mois, soit 9 ans. Une fois ces 9 ans dépassés, le propriétaire est libre de faire ce qu’il désire de son bien immobilier.
Le propriétaire a également comme contrainte de louer son bien dans les 12 mois suivant l’acquisition définitive du logement. Cette location devra également respecter des prérogatives légales précises concernant le plafond de loyer ainsi que le plafond de ressources des locataires. Ces derniers sont fixés annuellement par décret : c’est au propriétaire de faire attention de toujours respecter ces règles. Pour calculer le prix maximal des loyers, plusieurs données sont prises en compte comme la surface pondérée Duflot du logement ou encore son zonage géographique.
La loi Duflot prend en revanche sa place dans le plafond sur les niches fiscales de 10 000 euros par an et par loyer fiscal.
Des conditions exigeantes qui n’ont pas boosté les investissements à la hauteur des attentes du gouvernement : la ministre Duflot attendait la construction de 40 000 nouveaux logements en 2013, chiffre non atteint puisque ce sont finalement 30 000 logements qui ont vu le jour dans cette période.
C’est dans ce contexte que la loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel dès l’année 2014.
